Starší domy mají nezaměnitelný charakter, který láká čím dál víc zájemců o vlastní bydlení.
Padla vám v nabídce realit v Kamenici nad Lipou do oka starší nemovitost, které chcete dát nový život? Takové nemovitosti sice mají své kouzlo, ale před tím, než se pustíte do práce, potřebujete vědět, na co si dát pozor. Předejdete tak nepříjemným překvapením a zbytečným výdajům.
Prvotní posouzení je základ úspěchu
Než si vyhrnete rukávy, nechte si udělat stavebně-technický průzkum. Odborník odhalí skryté problémy, které na první pohled nevidíte. Praskající zdi značí problémy se statikou, zatímco odpadávající omítka často znamená jen kosmetickou opravu.
Zaměřte se především na nosné prvky domu. Pokud jsou v pořádku, máte vyhráno. Objeví-li se ale trhliny v nosných zdech nebo poškozené trámy, připravte se na vyšší náklady. Rozlišení mezi drobnými úpravami a zásadní rekonstrukcí vám ušetří čas i peníze.
Základy, zdivo a střecha aneb trojice, která rozhoduje
- Základy jsou alfou a omegou každého domu. Vlhkost ve sklepě nebo praskající zdivo často ukazují na špatnou hydroizolaci. Řešení tohoto problému bývá nákladné, ale nezbytné – hydroizolace do velké míry rozhoduje o kvalitě dalšího bydlení.
- Zdivo starších domů má často slabé tepelně-izolační vlastnosti. Cihlové zdi tlusté půl metru sice vypadají pevně, ale teplo pouštějí jako síto. Počítejte proto s dodatečným zateplením.
- Střecha je dalším kritickým bodem. Zkontrolujte krov, krytinu i okapy. Zatékání zničí i tu nejkrásnější rekonstrukci. Při prohlídce se podívejte na strop – vodní skvrny prozradí problémy dříve než děravá taška.
Instalace a skryté nástrahy v rozvodech
Elektrické rozvody ve starších domech často neodpovídají současným normám. Porcelánové pojistky a látkové kabely patří do muzea, ne do obývacího pokoje. Kompletní výměna elektroinstalace je investice, kterou neodkládejte.
Vodovodní a kanalizační přípojky mívají také svá léta. Olověné roury nebo věčně ucpané odpady vás přivedou k šílenství. Zjistěte si kapacitu stávajících přípojek, modernizace domu totiž často vyžaduje jejich posílení.
Topení ve starých domech bývá energeticky náročné. Původní kotle na tuhá paliva nebo staré plynové kotle žerou peníze. Při plánování myslete i na budoucí připojení internetu nebo kabelové televize – dodatečné rozvody jsou vždy dražší.
Energetická úspornost, to je investice, která se vrátí
Starší domy jsou energetické propadáky. Bez zateplení vyhodíte oknem spoustu peněz za vytápění. Začněte u obvodového pláště. Kvalitní izolace sníží náklady na topení až o polovinu.
Stará okna vyměňte za moderní s kvalitními rámy a dvojskly. Rozdíl pocítíte nejen na účtu, ale i na tepelné pohodě. Nezapomínejte na ventilaci – příliš těsná nová okna potřebují řízené větrání, jinak se budete potýkat s vlhkostí a plísněmi.
Za zvážení stojí i instalace solárních panelů nebo tepelného čerpadla. Počáteční investice je sice vyšší, ale dlouhodobě se vyplatí. Navíc existují dotační programy, které náklady snižují.
Právní nástrahy a papírování, které nesmíte podcenit
Ne každou úpravu zvládnete jen s ohlášením stavby. Konstrukční změny, přístavby nebo změny účelu objektu vyžadují stavební povolení. Informujte se na stavebním úřadě předem – dodatečné legalizace jsou komplikované a drahé.
Kontrolujte soulad s územním plánem. Co bylo možné před dvaceti lety, nemusí platit dnes. Památkově chráněné objekty mají svá specifická pravidla – každou změnu musíte konzultovat s památkáři.
Nezapomínejte na sousedy. Stavební práce jsou hlučné a prašné. Dobrá komunikace předejde konfliktům a možným stížnostem, které mohou stavbu zastavit.
Rozpočet a financování plánujte s rezervou
Při odhadu nákladů počítejte s rezervou minimálně 20 % na nepředvídané výdaje. Starší domy rády překvapí, málokdy příjemně. Třeba shnilými trámy pod původně zdravou střechou nebo elektrickými rozvody schovanými v konstrukci.
Rozložte práce do etap podle finančních možností. Začněte tím nejnutnějším, totiž střechou, základy a hrubými instalacemi. Podlahy a malování zvládnete i později.
Zjistěte si možnosti financování. Banky nabízejí speciální úvěry na rekonstrukce s výhodnějšími podmínkami. Státní dotace na zateplení nebo obnovitelné zdroje mohou pokrýt značnou část nákladů.
Váš úspěch závisí i na kvalitě dodavatelů
Vyberte si řemeslníky s referencemi a ukázkami práce. Nejlevnější nabídka obvykle nebývá ta nejlepší. Požadujte písemnou smlouvu s jasně stanovenými termíny a cenami.
Kontrolujte průběh prací pravidelně. Chyby odhalené včas jsou levnější než ty, které objevíte po dokončení. Nekompromisní přístup ke kvalitě se vám vrátí v podobě dlouhé životnosti rekonstrukce.
Po dokončení požadujte záruky na provedené práce. Seriózní firmy s nimi nemají problém. Kolaudace je posledním krokem – teprve pak oficiálně vlastníte legálně zrekonstruovaný dům.
Rekonstrukce starého domu je zkrátka náročný, zato nesmírně uspokojivý projekt. S pečlivou přípravou a správnými prioritami vytvoříte domov, který vám bude sloužit další generace.
Pokud však dáváte přednost bydlení bez starostí, podívejte se i na nabídku bytů na Pelhřimovsku, kde najdete mnoho možností k okamžitému nastěhování – bez nutnosti rekonstrukce.